Vraag en antwoord

De makelaar die de woning in de verkoop heeft, behartigt alleen de belangen van de verkoper.
Bent u als leek wel opgewassen tegen deze vakman? Weet u waar u in Amsterdam allemaal op moet letten en wat het huis waard is? Als uw aankoopmakelaar komen wij op voor uw belangen en onderzoeken wij voor u alle belangrijke aspecten van de woning. Met onze deskundige begeleiding koopt u verantwoord. U koopt geen kat in de zak en u betaalt dankzij onze waardebepaling zeker niet te veel.
Bovendien koopt u, dankzij onze ervaring, waarschijnlijk tegen een lagere prijs dan waarvoor u alleen, zonder onze hulp, zou kopen. De kans is dus zeer groot dat wij onszelf dubbel en dwars voor u terugverdienen.

Dat klopt, sinds 2001 is het vak makelaar een vrij beroep geworden. Dat betekent dat u extra goed uit moet kijken wie u in de arm neemt!

Om 100% zeker te zijn van de deskundigheid van een makelaar is het verstandig om u te laten begeleiden door een gecertificeerd ofwel gediplomeerd makelaar -taxateur die bovendien is aangesloten bij één van de branche organisaties. Iemand mag zich pas gecertificeerd makelaar – taxateur noemen indien hij na een grondige studie alle daarvoor noodzakelijke diploma’s heeft gehaald en registreert staat in het kwaliteitsregister van VastgoedCert.

Alice is als gecertificeerd  makelaar-taxateur ingeschreven in VastgoedCert onder nummer RMT07.111.508. Joyce is gecertificeerd Kandidaat Makelaar-Taxateur en Ewout is gecertificeerd Assistent Makelaar-Taxateur. Ons kantoor is bovendien lid van de Nederlandse Vereniging van makelaars (NVM) en van de Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA). Zowel de NVM als de MVA zien toe op de kwaliteit en de betrouwbaarheid van hun leden. Wij worden daarom door de NVM, MVA en VastgoedCert verplicht om jaarlijks bijscholingscursussen te volgen om zo volledig op de hoogte te blijven van alle ontwikkelingen in het makelaars vak. U kunt dus vertrouwen op onze deskundigheid.

Nu heeft u gelukkig de keuze uit veel deskundige NVM en MVA makelaars. Voor uw keuze is het echter verstandig om ook de kosten en de voorwaarden van de makelaars van uw eerste keuze met elkaar te vergelijken. Daarnaast moet u een “klik” hebben met uw makelaar. Kunt u hem of haar direct zelf spreken zodra u daar behoefte aan heeft. Ook buiten kantoortijd? Hij of zij moet u bovendien direct het gevoel geven enthousiast en gemotiveerd te zijn om voor u het beste resultaat te bereiken. Het gaat immers om misschien wel de belangrijkste transactie in uw leven!

De vele goede referenties van alle opdrachtgevers die u voor gingen tonen aan dat u bij ons zeker goed zit !

Er zijn inderdaad makelaars die hun courtage koppelen aan het verschil tussen
vraagprijs een aankoopbedrag. Als argument voeren zij daarvoor aan dat u daardoor zeker bent van hun inspanningen om voor u een zo laag mogelijke prijs te bedingen.
Wij delen die visie niet en werken met vaste courtages omdat:

• U stelt ons aan als uw makelaar omdat u vertrouwen stelt in zowel onze vakkundigheid als in onze integriteit. U vertrouwt er daarom terecht op dat wij ons volledig voor u inzetten. Voor ons is het vanzelfsprekend dat wij ons volledig inzetten om voor u een zo laag mogelijk koopsom te bedingen. Daar hebben wij geen extra beloningsprikkel voor nodig.
• Bovendien kan het zo zijn dat een verkoper veel te veel vraagt voor zijn woning. In die situatie zal het verschil tussen aan- en verkoopprijs onevenredig groot zijn en zou u bij een aan een prijsverlaging gekoppelde courtage veel te veel betalen.
• Een ander risico van een aan een prijsverlaging gekoppelde courtage is dat een opdrachtgever het gevoel zou kunnen krijgen dat een makelaar, ten voordele van zijn provisie, adviseert om van een koop af te zien indien er onvoldoende of zelfs niets van de prijs af valt te halen.

Een optie in juridische zin is pas mogelijk zodra u met de verkoper overeenstemming heeft bereikt over alle voorwaarden met betrekking tot de koop. De verkoper kan u dan een bepaalde periode bedenktijd geven. Tijdens die periode kunt u beslissen dat u gebruik wilt maken van uw recht om tegen de overeengekomen voorwaarden te kopen. Laat u de verkoper voor afloop van de periode niets weten dan is uw exclusieve kooprecht verlopen en staat het hem vrij om van verkoop aan u af te zien. Indien u na een bezichtiging geïnteresseerd bent in een woning, niet overhaast wilt handelen maar ook niet het risico wilt lopen dat de verkoper in tussentijd met een andere kandidaat in onderhandeling gaat kunnen wij voor u aan de verkoper of zijn makelaar wel paar dagen bedenktijd vragen. Tijdens deze dagen zal de verkopende makelaar dan niet in onderhandeling gaan met een andere partij. Een optie of bedenktijd kunt u dus niet nemen of eisen; de verkoper en zijn makelaar beslissen zelf of zij in willen gaan op ons verzoek.

Het uitbrengen van een openingsbod verplicht de verkoper niet tot het doen vaneen tegenvoorstel.
U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar u zegt dat hij uw bod zal bespreken met de verkoper. De onderhandeling start pas zodra verkoper u een tegenvoorstel doet op uw openingsbod.

Ja dat mag. Dat u in onderhandeling bent wil immers nog niet zeggen dat u het eens zal worden met de verkoper. De verkopende makelaar komt op voor de belangen van zijn opdrachtgever, de verkoper , en het is in het belang van de verkoper zinvol om te kijken of er meer belangstelling is.
Er mag echter niet met meerdere partijen tegelijk onderhandeld worden.
De makelaar moet aan andere belangstellenden vertellen dat de woning “onder bod is” en mag pas met een andere partij gaan onderhandelen zodra de onderhandelingen met u zonder resultaat zijn afgesloten. Een NVM makelaar mag aan andere gegadigden ook geen mededelingen doen over de hoogte van het door u uitgebrachte bod.

Nee, de verkoper kan beslissen of hij uw bod aanvaardt, afwijst, in beraad houdt en andere betere biedingen afwacht of dat hij u een tegenvoorstel doet. Daarnaast hangt de verkoop niet alleen af van de hoogte van de verkoopprijs maar spelen ook andere factoren en voorwaarden een rol. Denk hierbij aan de opleveringsdatum en de haalbaarheid van de door u benodigde financiering.

Zolang u geen overeenstemming heeft over de koopsom en koopvoorwaarden is er geen overeenkomst tot stand gekomen en kan de makelaar namens de verkoper de gestelde vraagprijs verhogen net zo als het u vrij staat om uw bod te verlagen of zelfs geheel af te zien van aankoop.

In het voor de verkoper gunstige geval dat er zo veel serieuze belangstelling bestaat voor zijn woning dat het moeilijk is om daaruit de beste koper te kiezen kan de verkoper op advies van zijn makelaar besluiten om een lopende onderhandeling af te breken en te kiezen voor een verkoop via een inschrijvingsprocedure. Bij een verkoop via inschrijving kunnen alle geïnteresseerden een schriftelijk bod met voorwaarden uitbrengen en staat het verkoper vrij daar het hem best passende voorstel uit te kiezen. Dat hoeft niet per se het voorstel met het hoogste bod te zijn. Verkoper kan bijvoorbeeld kiezen voor een bieding waarin geen voorbehoud wordt gemaakt ten aanzien van een financiering.

Ja, in het algemeen wel. Het is gebruikelijk dat de koper de notaris aanwijst. De koper betaalt immers de notaris. Er zijn echter uitzonderingen: Bij nieuwbouw projecten is door de verkopende projectontwikkelaar meestal een project notaris aangewezen. U koopt dan ook ‘Vrij op Naam’ (v.o.n.) hetgeen betekent dat alle overdracht kosten waaronder ook de kosten van de notaris met betrekking tot de eigendomsoverdracht in de v.o.n.-prijs zijn inbegrepen. De verkoper betaalt dan dus de notaris en heeft dan ook het recht om een notaris aan te wijzen.
Ook in andere gevallen kan het voorkomen dat een verkoper redenen heeft waarom hij zelf een notaris wilt aanwijzen. De verplichting om de eigendoms overdacht bij een door de verkoper aan te wijzen notaris te laten plaats vinden moet vooraf als onderdeel van de verkoop voorwaarden aan u worden kenbaar gemaakt. Indien de notariskosten in dat geval toch voor uw rekening zijn is natuurlijk verstandig om te informeren naar de van toepassing zijnde notariskosten.
Iedere notaris is vrij in de vaststelling van zijn tarieven. Door vooraf uit te zoeken welke notaris het voordeligste is kunt u geld besparen. Aan de ander kant is de goedkoopste notaris niet altijd de beste keus. In Amsterdam is het gebruik dat de notaris en dus niet de verkopende makelaar de koopakte opstelt. Hoewel wij natuurlijk de inhoud van de akte controleren en toezien op het gehele verloop van de notariële afwikkeling werkt het ene kantoor nu eenmaal prettiger en meer gestructureerd dan het andere.

Zodra verkoper en koper het eens zijn over alle koop- en verkoopvoorwaarden (dat zijn in hoofdzaak de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden) legt de verkopend makelaar of in Amsterdam, de notaris , de afspraken vast in een koopakte. De Amsterdamse notaris zal de koopakte opstellen volgens het model van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Ring Amsterdam. Daarin staat niet alleen wat de partijen mondeling al hebben afgesproken. Meestal worden er nog een aantal zaken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken zijn echter pas bindend zodra de koopakte door beide partijen is getekend. Een ontbindende voorwaarden is overigens ook een belangrijk onderwerp. U krijgt niet automatisch een ontbindende voorwaarde.
Wilt u als koper bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarden voor de financiering, dan moet u dit al melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de verkoper en de koper het al eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt.
Zodra beide partijen de koopakte hebben ondertekend is de koopovereenkomst gesloten.
De koper ontvangt dan een afschrift van deze akte. Vanaf dat moment treedt voor u als particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kunt u als koper nog afzien van de aankoop. Doet u dit niet dan kan de overeenkomst alleen nog worden ontbonden indien u geen hypothecaire geldlening kunt verkrijgen of indien een eventuele andere ontbindende voorwaarde in vervulling gaat.
Zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de eigendom worden overgedragen via de notaris.

Nee, deze wettelijke regeling is alleen bestemd voor de koper. Om hem te behoeden tegen een impulsieve aankoop. De verkoper heeft lang genoeg kunnen nadenken over zijn voornemen om te verkopen.

Dat hangt helemaal van de situatie af. Als u samen heeft gekocht staat er waarschijnlijk in de koopakte dat u beiden hoofdelijk aansprakelijk bent voor de verplichtingen welke voortvloeien uit de verkoop. Als u het geluk heeft dat de drie dagen bedenktijd nog niet zijn verlopen is kunt u de koop natuurlijk zo ontbinden. Na deze termijn wordt het moeilijker. Alleen indien u rechtens aanspraak kunt maken op ontbinding van de overeenkomst op grond van een van de ontbindende voorwaarden kunt u nog zonder financiële gevolgen van de koop af. Op ontbinding op grond van het voorbehoud van financiering kunt u echter alleen een beroep doen indien vaststaat dat u op basis van uw gezamenlijke inkomen geen toereikende hypotheek kunt krijgen. Indien de termijn van de ontbindende voorwaarde is vervallen of indien het verkrijgen van een hypotheek op basis van uw inkomens normaal gesproken haalbaar is, zult u alles in het werk moeten stellen om uw verplichtingen ten opzichte van de verkoper na te komen. Hoe vervelend uw relatieproblemen ook voor u zijn, de verkoper staat daar geheel buiten. Indien u en uw partner de verplichting tot koop van het appartement niet nakomen kan de verkoper u beiden aanspreken voor de overeengekomen boete (meestal 10% van de koopsom) en u daarnaast ook nog eens allebei hoofdelijk aansprakelijk stellen voor alle schade die hij loopt doordat u en uw ex partner uw verplichtingen niet nakomt.
De voordeligste oplossing is waarschijnlijk om het appartement overeenkomstig de afspraken te kopen en vervolgens weer te koop te zetten. Indien u het appartement binnen zes maanden doorverkoopt, kunt u de betaalde 2% overdrachtsbelasting weer terug verdienen. Als u het appartement niet te duur heeft gekocht en een goede makelaar in de arm neemt komt u er misschien nog zonder financiële kleerscheuren vanaf. Met geluk verdient u er nog aan. Wij maken graag een afspraak met u.
Indien u samen met een partner koopt is het verstandig om voor afloop van de ontbindende voorwaarde met betrekking tot de financiering over en weer een levensverzekering te sluiten op beide levens. U moet er niet aan denken maar het is voorgekomen dat een van de partners na het vervallen van de ontbindende voorwaarde doch voor de eigendomsoverdracht kwam te overlijden.
De uitkering van de afgesloten verzekering zal het verdriet niet wegnemen maar wel een hoop zorgen en financiële ellende voorkomen.

U kunt samen met uw tante naar de notaris gaan en deze een koopovereenkomst laten opmaken. Maar u kunt ook aan ons vragen om de verkoop te begeleiden. Hoe graag u uw tante ook mag, u wilt natuurlijk wel een reële prijs voor de woning betalen. En al weet u exact wat de woning waard is, het is lastig onderhandelen met iemand die je na staat. Als objectieve en deskundige buitenstander kunnen wij u helpen met de aankoop van het huis voor een redelijke prijs en tegen acceptabele voorwaarden. Zodat u ook na de eigendomsoverdracht geen “scheve gezichten” binnen de familiekring zult tegen komen. Onze courtage zal in deze situatie beperkt blijven tot € 1.595,-- exclusief btw.

Bij erfpacht is de grond waarop uw woning is gebouwd het eigendom van een ander, in Amsterdam meestal de gemeente. U betaalt dan per jaar een bepaald bedrag aan erfpacht canon aan de eigenaar. Deze canon is overigens fiscaal aftrekbaar. Dat is ook redelijk omdat voor een huis op eigen grond meer betaald wordt en de rente over het hypotheekdeel voor de eigen grond ook fiscaal aftrekbaar is.
Het verschil in waarde tussen een huis op erfpachtgrond en een huis op eigen grond is afhankelijk van de erfpachtvoorwaarden. Als taxateur nemen wij die berekening mee in onze taxatie van de betreffende woning. Voor meer informatie; klik op Goed om te weten / erfpacht.

Als u een bovenwoning, een benedenwoning of een etage koopt, koopt u een aandeel in een gebouw ofwel een appartementsrecht bent u wettelijk verplicht om lid te worden van de Vereniging van Eigenaren. Voor meer informatie klik op: Goed om te weten / appartement.

Bij voldoende inkomen zal het geen probleem zijn om onze kosten (vanaf €1.595,-- exclusief btw alles) mee te financieren via uw hypotheek. Wij werken op basis van No Cure No Pay. Wij brengen onze courtage pas aan u in rekening op het moment dat de woning via notaris aan u in eigendom wordt overgedragen. De notaris kan onze nota dan uit het bedrag van de hypotheek verrekenen.
Omdat onze kosten behoren tot de aankoopkosten en dus niet tot de financieringskosten is de rente van het deel van de hypotheek dat u gebruikt om onze nota te betalen niet fiscaal aftrekbaar.

Nee, de taxatie voor de financiering moet worden gedaan door een onafhankelijke taxateur die dus niet betrokken is geweest bij de aan-of verkoop van de woning. Uiteraard kunnen wij u wel in contact brengen met een taxateur.

Als huiseigenaar moet u het zogenaamde eigenwoningforfait bij uw belastbare inkomen optellen waardoor uw belastbare inkomen stijgt. Daartegenover mag u de te betalen hypotheekrente welke betrekking heeft op de aankoop of verbetering van het huis weer in mindering brengen op uw belastbare inkomen. Per saldo betaalt de belastingdienst mee aan uw hypotheek. Alle kosten met betrekking tot het afsluiten van uw hypotheek mag u eenmalig in het jaar dat u de hypotheek afsluit in mindering brengen op uw belastbare inkomen. Voor de berekening van uw woonlasten moet u rekening houden met de jaarlijks te betalen onroerende zaakbelasting (OZB), afvalstoffenheffing, rioolbelasting, waterschapslasten, de opstalverzekering, een reservering voor onderhoudskosten of een bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren als u een appartement koopt, en eventueel erfpacht canon in geval u een woning koopt op erfpachtgrond (deze canon is ook fiscaal aftrekbaar).
Voor de fiscale gevolgen van het kopen van een woning kunt u het beste uw accountant of uw financiële adviseur raadplegen. De lasten verbonden aan de door u gewenste woning rekenen wij u graag voor als wij de woning aan u verkopen of voor u aankopen.

Een woning wordt gekocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper heeft echter een informatie en mededelingsplicht en moet u dus als koper informeren over gebreken die bij hem bekend zijn. Als koper heeft u een onderzoek plicht. Dat betekent dat van u verwacht wordt dat u zelf kritisch naar het huis moet kijken en moet onderzoeken of moet laten onderzoeken of het huis voldoet aan de eisen die u daaraan stelt of mag stellen. Daarbij moet u alle informatie inwinnen die daarbij van belang is. Als aankoopmakelaar zullen wij dat voor u doen.
Hoewel wij kritisch naar de staat van onderhoud zullen kijken mag u onze beoordeling niet zien als een bouwkundige keuring en kunnen wij geen aansprakelijkheid aanvaarden met betrekking tot eventuele gebreken. Daarom zullen wij u, zodra wij daar aanleiding voor zien, adviseren om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren door een daarin gespecialiseerd bureau. Dit bouwkundige rapport geeft inzage in de staat van de woning, eventuele (zichtbare) gebreken en een indicatie van de kosten die het herstellen van mogelijke gebreken met zich mee zal brengen. Voor meer informatie klik op: Goed om te weten / uw onderzoeksplicht.

Soms neemt de verkoper de kosten voor de overdracht van de woning op zich. De woning wordt dan vrij op naam (v.o.n.) aangeboden. Onder vrij op naam vallen dus alleen de kosten die betrekking hebben op de juridische eigendomsoverdracht van de woning. In het algemeen worden nieuwbouw woningen vrij op naam verkocht omdat dit overzichtelijker is voor de koper. De verkoper moet immers over een deel van de koopsom omzetbelasting (BTW) afdragen. Alle kosten welke betrekking hebben op de financiering vallen net als de courtage van de aankoop makelaar buiten de vrij op naam prijs en moeten dus door de koper apart betaalt worden.