Goed om te weten

Bij de aankoop van een woning zijn er tientallen belangrijke zaken waar u aan moet denken. Is er sprake van eigen grond of is de grond in erfpacht uitgegeven? Is de fundering is orde? Is het huidige gebruik in overeenstemming met het bestemmingsplan? Appartementsrecht: Hoe zit het met de Vereniging van Eigenaren? Hoe snel kan ik een parkeervergunning krijgen?
Dit is slechts een greep uit alle vragen waar u eerst antwoord op moet krijgen voordat u een woning verantwoord kunt kopen. Gelukkig zijn dit allemaal zaken die u ons, als aankoopmakelaar, kunt laten uitzoeken. Er zijn echter ook aspecten die u zelf in overweging moet nemen: is de reistijd naar uw werk acceptabel? Zijn er geschikte scholen en kinderopvang in de buurt? Et cetera.

In Amsterdam zijn veel huizen gebouwd op erfpachtgrond. Dat is grond die het eigendom is van een andere eigenaar dan de eigenaar van het daarboven staande huis. De grond is in erfpacht uitgegeven aan de eigenaar van het huis die daarvoor jaarlijks een vergoeding, een erfpachtcanon, betaalt aan de grondeigenaar. In Amsterdam zal bij een erfpachtsituatie in de meeste gevallen de gemeente de verpachter zijn. De achtergelegen gedachte is dat de gemeente zeggenschap wilt houden over de grond. Hoewel de jaarlijks te betalen erfpachtcanon voelt als een huurbetaling voor het gebruik van de grond is er een belangrijk verschil. Erfpacht is een zakelijk recht; dat wil zeggen dat de erfpachter zonder toestemming van de eigenaar van de grond zijn erfpachtrecht kan verkopen. Omdat huis en ondergrond onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden wordt de waarde van een huis op erfpachtrecht voor een belangrijk deel bepaalt door de erfpachtvoorwaarden.
Van belang is: wie is de eigenaar, wat zijn de erfpachtvoorwaarden, wat is de canon, wanneer kan de canon worden herzien, wanneer loopt de erfpacht af, etc. Woningen gelegen op erfpachtgrond waarvan de eigenaar niet de gemeente is, zijn moeilijk te financieren. Om de waarde van een huis te kunnen beoordelen is een volledig inzicht in de eigendomssituatie en de eventuele erfpachtvoorwaarden dus van groot belang. Wij geven u een volledige uitleg van de erfpachtsituatie en de consequenties daarvan ten aanzien van de waarde van het huis.

Verreweg de meeste panden binnen de “ring” zijn gebouwd op houten palen.
Amsterdam ligt op een drassige plaats waar het grondwater bijzonder hoog staat. Toen na 1600 de uitbreiding van de stad begon, werd de grond, die uit de aan te leggen grachten en het IJ werd gegraven, gebruikt om de bouwterreinen op te hogen. Later werd ook van elders zand aangevoerd om op te hogen. Deze ophogingen hadden echter ook nadelen. De opgebrachte laag drukt door zijn grote gewicht de onderliggende veen- en kleilagen enigszins in elkaar. Bovendien klemmen de grondlagen zich om de heipalen onder de gebouwen. Deze zogenoemde negatieve kleef trekt palen omlaag als ze niet goed tot in de zandlaag zijn geheid. Dan zakt het huis daarboven ook. In de woonwijken van omstreeks 1900 is dat verschijnsel duidelijk te zien.
Een andere oorzaak van verzakkingen is het verrotten van de bovenkant van de paalfundering . Zolang de houten paalfundering constructie maar geheel onder het grondwater blijft staan zal ze niet verrotten. Door een verlaging van de grondwaterstand kwamen echter veel bovenkanten van de houten funderingen boven het grondwateroppervlak waardoor ze werden aangetast door schimmels en gingen verrotten met alle verzakking gevolgen van dien.
Te weinig palen, te korte, te dunnen palen of het ontbreken van een draagkrachtige zandlaag, aantasting ook onder water door bacteriën bij te weinig zuurstof in het water.
Kortom de kwaliteit van de houten funderingsconstructies is door de eeuwen heen tot op de dag van vandaag een bron van voortdurende zorg. Een bron van zorg maar natuurlijk geen reden om af te zien van het kopen van een huis in Amsterdam. Het is wel belangrijk om alert te zijn op mogelijke verzakkingen en mogelijke funderingsproblemen. Daarom doen wij altijd navraag bij de afdeling Bouw- en woningtoezicht van de gemeente.
(Bron: Amsterdam gebouwd op palen. Auteur: Dr.Ing. H.Janse en www.zuid.amsterdam.nl/wonen)

Bij het kopen van een appartement koopt u een appartementsrecht ofwel het exclusieve woon- en gebruiksrecht voor een deel van het gebouw waar het appartement deel van uitmaakt en wordt u lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van dat gebouw. In de eigendoms- en de bijhorende splitsingsakte van het appartement staat voor het hoeveelste deel uw appartement deel uitmaakt van het complex. Ook als het pand waarvan uw appartement deel uitmaakt uit slechts 2 woningen bestaat, is er sprake van een Vereniging van Eigenaren.
Het breukdeel van uw eigendom bepaalt niet alleen uw stemrecht bij te nemen beheer- en onderhoudsbeslissingen, maar ook de hoogte van de servicekosten ofwel de hoogte van uw verplichte maandelijkse bijdrage aan de kosten van het beheer en het onderhoud van het gebouw met toebehoren. Met deze servicekosten worden het onderhoud en de exploitatiekosten van het gebouw betaalt. Hieronder vallen bijvoorbeeld; de onderhoudskosten van het hele gebouw van fundering tot en met het dak. Al woont u op de begane grond; het dak beschermt u ook en u betaalt dus ook mee aan het in stand houden van het dak. Bij beheerkosten moet u denken aan de energiekosten van gemeenschappelijke verlichting, lift, verwarming, etc. Maar ook aan de kosten van de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, administratiekosten, etc.
In de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement staan bovendien gedrag- en gebruiksregels omschreven (zijn huisdieren bijvoorbeeld toegestaan?). Iedere VvE is verplicht om een deugdelijke administratie te voeren en ieder jaar minimaal één vergadering te houden waarin een jaarverslag ter goedkeuring aan de leden wordt voorgelegd. In deze vergaderingen worden tevens nieuwe onderhouds- en beheerafspraken gemaakt en zal ook de hoogte van de servicekosten voor het nieuwe boekjaar worden afgesproken. Indien de Vereniging onvoldoende in kas heeft om het noodzakelijke onderhoud voor de nabije toekomst te betalen, betekent dit dat de leden de komende jaren buiten de normale servicekosten het dreigende tekort moeten aanvullen. Het deel dat u in dat geval als nieuwe eigenaar naar verwachting voor uw kiezen krijgt, moet u optellen bij de koopsom van uw appartement. Voordat u een bod kunt bepalen op het appartement, is een volledig inzicht in de financiële situatie van de Vereniging, de notulen van de laatste jaarvergadering en de gebruiksmogelijkheden (splitsingsakte en het huishoudelijk reglement) noodzakelijk.
Wij bestuderen alle relevante stukken voor u en zetten alles voor u op een rij.

Aan de meeste oudere woningen mankeert wel iets. Gebreken hoeven geen verkoop belemmering te zijn of problemen te geven mits ze maar eerlijk genoemd worden en in de verkoopsom van de woning zijn gedisconteerd. Een verkoper is verplicht om hem bekende gebreken bij de verkoop te melden. Desondanks worden er ieder jaar tal van rechtszaken gevoerd over de zogenaamde verborgen en/of verzwegen gebreken. Indien na het tot stand komen van een koopovereenkomst, of zelfs pas na de eigendomsoverdracht blijkt, dat het ge- en verkochte huis ernstige gebreken vertoont die niet voor het sluiten van de koopovereenkomst aan de koper zijn genoemd en ook niet voor koper waarneembaar waren, dan kan deze schadevergoeding eisen. In extreme gevallen kan de benadeelde koper de koop, zelfs tot na de eigendomsoverdracht, via de rechter laten ontbinden wegens “Non –conformiteit”. Bij ‘Non-conformiteit’ vertoont de woning niet de eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik.
Als koper heeft u echter ook een onderzoek plicht. Daarom kijken wij voor u kritisch naar de bouwkundige staat van de woning en indien het een appartement betreft betrekken wij daar het gehele pand bij. Het behoort tot onze taak om een verkennend onderzoek te doen naar mogelijke bouwkundige gebreken en te onderzoeken of er omstandigheden zijn die u als koper kunnen beperken in de gebruiksmogelijkheden van de woning.
Wij kijken daarbij naar bouwkundige problemen zoals bijvoorbeeld funderingsproblemen (welke in Amsterdam vaak voorkomen), maar ook naar mogelijke gebruiksbeperkingen ten gevolge van bepalingen in het bestemmingsplan, erfpacht voorwaarden, erfdienstbaarheden of splitsingsakte.
Hoewel wij secuur en deskundig onderzoek doen, kunnen wij geen garanties geven met betrekking tot de bouwkundige kwaliteiten van de woning of van het pand waar de woning deel van uitmaakt.
Bij twijfel over de bouwkundige staat zullen wij u adviseren om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren door een daarin gespecialiseerd bouwkundig bureau.

Eindelijk heeft u uw droomwoning met dakterras gevonden. Maar pas op! Is dat terras wel met toestemming van de gemeente en/of van de Vereniging van Eigenaars gebouwd? Dezelfde vragen kunnen natuurlijk ook gesteld worden bij alle andere verbouwingen. Voldoen de verbouwingen aan alle voorschriften en het bestemmingsplan? Ook dat zoeken wij graag voor u uit.

Als koper heeft u na het tekenen van de koopakte recht op drie dagen bedenktijd. Gedurende maximaal drie werkdagen nadat een afschrift van een koopcontract aan u ter hand is gesteld, heeft u het recht de koopovereenkomst te ontbinden. Indien de hiervoor gestelde termijn van drie dagen begint of eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. De termijn van drie dagen wordt daarnaast zoveel verlengd, dat daarin tenminste twee dagen voorkomen die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Als u gebruik wilt maken van uw ontbindingsrecht dan dient u dit voor afloop van de bedenktijd duidelijk kenbaar te maken aan de verkoper. Dit kunt u het beste doen door zowel aan de verkoper als aan diens makelaar een brief te sturen waarin u kenbaar maakt dat u gebruik maakt van uw ontbindingsrecht. Deze brief kunt u verzenden per fax, bewaar dan wel het verzendrapport als bewijs. Verzendt u de ontbindingsbrief per e-mail, vraag dan om een ontvangstbevestiging zodat u weet dat uw ontbinding op tijd is ontvangen. Zijn wij uw aankoopmakelaar dan zullen wij u ook hierin uiteraard bijstaan.

Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid oplegt bij de overdracht van een woning. De koopsom wordt vermeerderd met deze kosten koper.

Onder de kosten koper vallen de volgende kosten:

• Overdrachtsbelasting : 2% over de koopsom
• Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering
• Kosten voor inschrijving akte van levering in de kadastrale registers (koopakte)

Naast deze kosten dient u, als koper, ook rekening te houden met:

• Courtage aankoop makelaar
• Verrekening van het aandeel in de Onroerende zaak belastingen
• Kosten taxatierapport *
• Kosten hypotheekbemiddelaar *
• Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte *
• Kadasterkosten voor inschrijving van de hypotheekakte*

* Alle kosten welke betrekking hebben op de financieringskosten zijn fiscaal aftrekbaar!

Als vuistregel kunt u aanhouden dat het totaal aan bijkomende kosten ongeveer 4%-6% van de koopsom zal bedragen.
Wij rekenen u graag voor met welke kosten u rekening moet houden bij een bepaalde koopsom. Bij voldoende inkomen kunnen al deze kosten gefinancierd worden, zodat u ook onze kosten als uw aankoopmakelaar niet zelf hoeft vrij te maken. (Zie ook onder Veel gestelde vragen / ik heb geen eigen geld, hoe moet ik dan een aanbetaling doen van 10% ?)

Alleen als u in de gelukkige omstandigheid bent dat u de koopsom met bijkomende kosten contant kunt betalen, kunt u kopen zonder voorbehoud van financiering. In alle andere gevallen is het verstandig om al bij de onderhandelingen aan te geven dat u bij overeenstemming zult kopen onder het voorbehoud van het kunnen verkrijgen van een passende financiering. Ook als een bank of hypotheekadviseur u al voorgerekend heeft dat u een toereikende financiering kunt verkrijgen, is het raadzaam om een voorbehoud van financiering in de koopovereenkomst op te laten nemen. Dergelijke berekeningen en/of toezeggingen zijn immers alleen gebaseerd op uw inkomen. Het wel of niet kunnen verkrijgen van een hypotheek is ook afhankelijk van de waarde van het onderpand en, hoe raar het ook klinkt van uw gezondheid. Omdat de te kopen woning als onderpand zal moeten dienen voor de lening zal de bank een taxatierapport eisen. Daarnaast worden aan de meeste hypotheken een overlijdensrisico- of levensverzekering gekoppeld. Het voordeel daarvan is dat u en uw bank daardoor de zekerheid heeft dat de rest hypotheek ook kan worden afgelost indien u onverhoopt voor het einde van de looptijd van de hypotheek komt te overlijden. Voor het verkrijgen van deze levensverzekering zult u een gezondheidsverklaring moeten invullen en eventueel een medische keuring moeten laten verrichten. Het kunnen verkrijgen van een hypothecaire geldlening is dus niet alleen afhankelijk van uw inkomen maar ook van de in opdracht van de bank getaxeerde waarde en van de uitslag van uw medische keuring.
De termijn die u nodig heeft om een onherroepelijke hypotheekofferte te krijgen is circa 5 weken.
Wij nemen in de koopovereenkomst meestal een periode van 6 weken als looptijd voor het voorbehoud van het kunnen verkrijgen van een passende financiering.
Indien u voor de afloop van de overeengekomen voorbehoudtermijn geen redelijk en onherroepelijk financieringsaanbod heeft verkregen dan kunt u aanspraak maken op uw recht om de koopovereenkomst op grond van het gemaakte voorbehoud te ontbinden.
U moet dan echter wel kunnen aantonen dat u moeite heeft gedaan om een financiering te krijgen en zult 2 afwijzingsbrieven van financiële instellingen moeten voorleggen als bewijs.
Ook ten aanzien van het financieringsvoorbehoud kunt u op onze volledige ondersteuning rekenen.

In Amsterdam wordt veel gerekend met vierkantemeterprijzen. Die verschillen per buurt en zelfs per straat. Bij de aankoop van uw woning adviseren wij u over de reële aankoopwaarde, mede gebaseerd op de vierkantemeterprijs. Het is dus belangrijk dat het woonoppervlak goed en eerlijk is gemeten. Wij meten daarom altijd de woning na volgens de door de NVM voorgeschreven NEN 2580 meet- en rekenmethode.

In deze NEN 2580 methodiek staat uitvoerig beschreven op welke manier moet worden gemeten. Bijvoorbeeld welke oppervlakten niet het stempel 'woonoppervlak' mogen krijgen – denk aan de buitenruimte(n), buitenbergingen en leidingschachten. Elke makelaar die de NEN 2580 norm hanteert zal hierdoor dezelfde resultaten krijgen bij het meten van dezelfde woning.
Onze nauwkeurige meting volgens deze voorschriften geeft u én de wederpartij dus zekerheid over de juistheid van het woonoppervlak en de daaraan gekoppelde prijsstelling.

Het is meerdere keren voorgekomen dat door het gebruik van een open haard een heel pand is afgebrand. Vooral in oude panden is de verleiding groot om oude schouwen waarop in het verre verleden een kolenhaard op aangesloten was om te bouwen tot open haard. Deze schouwen zijn daar niet op gebouwd en niet berekend op de grotere warmte ontwikkeling die het stoken van hout in een open haard met zich meebrengt. De kanalen zijn gemetseld en qua diameter ontoereikend. Daarnaast komt het wel eens voor dat vloerbalken ten gevolge van een ondeugdelijke uitvoering opgelegd zijn in het gemetselde kanaal met alle risico’s van dien.
Vraag een verkoper daarom altijd naar de historie van een open haard en laat deze bij twijfel keuren voordat u hem als open haard gaat gebruiken. Neem hierin geen enkel risico!

Een slechte buur daarentegen kan uw woongenot grondig verzieken. Vraag een verkoper daarom altijd naar de onder-, boven- en de zijdelingse buren. Waarom gaat hij verhuizen, toch niet vanwege de buren? Wat is de gezinssamenstelling van de buren, is er sprake van geluidoverlast, etc? Bel voordat u een koopbeslissing neemt eens aan bij de buren. Vraag hen naar de gehorigheid. Zij zullen u eerlijk antwoord geven want zij hebben er geen belang bij om u een eventuele gehorigheid te ontkennen.
Krijgt u bovendien een beeld van uw mogelijke toekomstige buren.

Wees ervan bewust dat verkopers uw 'tweets' kunnen opsporen en volgen. Schrijf dus geen tweets die de aankoop van uw huis of uw onderhandelingspositie kunnen schaden! Wij leggen u graag uit wat wij hiermee bedoelen.